建物の高さの制限について

大きく分けて、３つあります。

１.道路斜線制限
前面道路の反対側の境界線から、一定の勾配で示された線の内側が建築できる範囲です。
住居系地域の場合は、１．２５
その他の地域の場合は、１．５

２.隣地斜線制限
隣地境界線上をまっすぐ上に一定の高さをとり、
その点から定められた勾配で引かれた線の内側が建築できる範囲です。

３.北側斜線制限
北側斜線制限は、第一種・第二種低層住居専用地域
及び、第一種・第二種中高層住居専用地域に適用されます。
真北方向にある隣地境界線、あるいは真北方向にある道路の反対側の境界線までの距離に
1.25を乗じて得た数値に、５ｍ（あるいは１０ｍ）を加えた数値以下の高さとしなければならない。

アパート・マンションを計画するうえで
大変重要ですので、覚えておきたいところです。

法的に、賃貸住宅の建てられる地域と建てられない地域があります。

建てられない区域その①『市街化調整区域』

都市計画法では、国土を
1.都市計画区域
2.準都市計画区域
3.その他
の③つに区域分けしています。

その中でさらに、都市計画区域を
1.市街化区域
2.市街化調整区域
3.非線引区域
に区域分けしています。

上記の、市街化調整区域では基本的に住宅などの建築は禁止されているため
アパートなどの建築も基本的にはできまん。

※ただし、例外もあります。

建てられない区域その②『工業専用地域』

市街化区域の中では、
さらに用途地域というものが定められていますが
その中で住宅やアパートが建てられないのは『工業専用地域』です。

そのほかに、生産緑地法の改正によって、三大都市圏の市街化区域内に農地を所有する方は
農地の継続か宅地化のいずれかを選択したはずですが
このうち農地の継続を選んだ方は、30年は転用ができないため
住宅やアパートを建築することはできません。

以上は、あくまで法律上の制限のお話しです。
ご自分の土地で、賃貸経営が可能かどうかは
事業性はもちろん、各方面からの検証が大切ですので
専門家へご相談されることをお勧めいたします。

『うちの古いアパート、耐震が心配なんだけど・・・』
『そろそろ建替え時ですか？』
このようなご質問を頂くことが時々ございます。

ご自分の賃貸物件の耐震についてのひとつの目安として
いつごろ建てられた建物であるか？があります。

昭和５６年６月１日、建物の耐震基準について
建築基準法施行例の大改正が施行されました。

これは、昭和５３年の宮城県沖地震をきっかけに
それまでの耐震基準が見直されたことが理由です。

このとき誕生した『新耐震設計基準』による建物は、阪神大震災においても
被害は少なかったとされています。

例えば、急耐震基準で建てられた建物のおよそ３０％が大破以上の被害を受けたのですが
新体新基準で建てられた建物が大破したのは、数％にとどまっています。

ご自身の経営されている賃貸物件が
昭和５６年５月末日までに建てられた建物であれば
念の為、一度耐震診断などをされてみてはいかがでしょうか？

前回は、建築基準法でいう【道路】について詳しくご説明させていただきましたが

今回は、そのなかでも建築をする際に色々とかかわってくる道路の幅員（幅の事）について

特に４ｍ未満の道路についてです。

【４ｍ未満の道】

－法42条2項道路－（建築基準法 第４２条２項）
建築基準法３章の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる
幅員４ｍ（６ｍ区域は６ｍ）未満の道で、特定行政庁が指定したものは道路とみなす。

つまり、
昔から使っている道で、
特定行政庁（建築主事を置く市町村では市町村長、置かない市町村では都道府県知事）が
『これは道路です』と認めたものは、幅が狭くても道路として適用されます。

※よく、『２項道路』という呼び方をします。

ただし
その道路の両側に敷地がある場合は、その道路の中心線から２ｍ（６ｍ区域は３ｍ）後退した線を
道路の境界線とみなします。

よく、売地の物件情報などに『セットバックあり』とありますがこの事です。

建替えなどをきっかけに、セットバックが生じて

今まで敷地として使っていた部分も道路になってしまうケースも少なくなく、

長年使っていた塀などの工作物を、壊さなければならない場合もあります。

地主様にとっては大変胸の痛む話しではありますが、

前面道路の幅員がきちんと取れることにより

救急車・消防車などの緊急車両もスムーズに通れるようになり

安全で美しい街並みづくりにはなくてはならない事だと思います

新築・建替えなどを検討されている方は

『まずは道路を確認』

と覚えておいてください。