２０１６年１１月１３日（日）１０：００より、

熊谷文化創造館さくらめいと会議室４にて第２２回大家塾を開催いたします。

《既存物件を取り巻く現況》

既存のアパート、マンションの経営は、年々状況が厳しくなっています。毎年着工される多くの新築物件＝競合増加、旧式な使用設備、外観⇒入居者ニーズの多様化＝競争力低下。毎年ライバルとなる多くの新築賃貸物件が建築される。入居希望者はインターネットの物件検索により、なるべく築年数が経過していない流行のデザイン・設備の物件情報を簡単に入手できるなど、既存物件が入居者に選ばれにくくなっています。

《全国的に拡大する既存物件の空室》

皆様が所有されている既存物件でも築年経過により入居率の低下がみられる場合は、早めに”空室改善＝収益改善”が必要です。

講師：山本 悠介 氏（日本管理センター株式会社）

空室にお悩みのオーナー様や賃貸経営に興味おありの方、ぜひご参加下さい！

限定２０名様ですのでご予約はお早目に！

参加申込・空席確認のお問合せは、資産活用課（０４８－５８０－５５５９）までお気軽にご連絡ください。

資産活用課の冨田です。

確定申告の時期にはまだまだ早いですが、先日ある大家さんに減価償却費の算出をお願いされました。

そこで今回は不動産投資の入門編ということで減価償却について簡単にご説明します。

そもそも減価償却とは…
分かりやすく言えば、一度に費用にせず、毎年少しずつ費用に分けるということです。

例えば、1億円の収益ビルを買ったとします。
その年の決算で1億円を全部費用に計上したらどうなるでしょうか？
その年は大赤字になってしまいます。
そして、その次の年はビルの維持費以外何もないので、大きな利益が出てしまいます。

それを防ぐために、ビルの購入費用を毎年少しづつ費用に計上しようということです。

不動産投資では、減価償却費が大きな意味を持ちます。
減価償却費は、実際には一回の支出ですが、毎年、分割して費用に計上できるので、
購入した翌年以降は帳簿上だけの費用となります。
そのため、減価償却に載せることができる費用が増えつつ、不動産投資からの収入が
増えれば、手元に多くの税引き後のお金が残ることになります。

不動産投資の場合、土地は減価償却の対象とはなりません。
土地は価値が摩耗しないものとされています。
不動産投資で減価償却の対象となるのは、建物本体とその中の備品（固定資産）で
10万円以上のものが減価償却の対象となります。
そして建物本体は法律によって定額法による減価償却の方法を取ることが決まって
いますが、備品の場合には減価償却の方法として定額法と定率法のいずれかを自由
に選択で選ぶことができます。

定額法と定率法とは…

減価償却の計算方法として、定額法と定率法は、最終的には計上する費用額は同じと
なります。
しかし、計算式は以下のように異なります。

◆定額法の計算式
【定額法】＝取得価格の×０．９×定額法償却率

◆定率法の計算式
【定率法】＝期首の減価償却資産の帳簿価格×定率法償却率
【期首の減価償却資産の帳簿価格】＝取得価格－過去の減価償却費の合計額

要は、定率法の場合、対象物の購入初年度が減価償却費が最大で、年々毎年減価償却費が少なくなっていくということになります。
つまり、年数に反比例する形で減価償却費の額が減っていく形になります。
そのため、定率法なら経費を備品などの購入後、早めに計上することができるため、経費が高くなり、大きな節税効果が期待できるというわけです。

資産活用課の冨田です。

今回も前回に引き続きお金の豆知識についてお話しさせて頂きます。

高齢化が進む中、公的年金の保険料は増加傾向にあります。

その一方、支給される年金は支給年齢の延期や在職老齢年金制度などにより、減る傾向にあります。
若者ほどその傾向は強くなり、老後の生活に不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
さらに、日本は長期に渡り超低金利時代が続き、お金を増やすことが難しい状況にあります。
少しでも多くの資金を手元に残すためにはどうすればいいのでしょう。

仮に30歳の方が100万円を持っている場合、その100万円をどのように活用すると65歳時に一番
お金が増えているかを考えてみましょう。

１．普通預金
現在の金利は0.020％。
この普通預金に100万円を35年間預け続けることで得られる利息は7,024円。
「たんす預金」という言葉がありますが、盗難のリスクは無くなるもののお金を自宅においておくのも同然。

２．定期預金（スーパー定期10年）
現在の金利は、0.100％。
この定期預金に100万円を35年間預け続けてもらえる利息は35,602円。
これもお金を「増やす」レベルのものではありません。

３．国債(10年もの)
現在の金利は0.730％。
国債に100万円を35年間預け続けてもらえる利息は289,909円。
これなら”増やす”という感じがするが、35年という期間を考えると少し物足りない気がします。

４．火災保険一括払い
3,000万円で購入した住宅の建物部分が2,000万円、この火災保険(木造C構造在来工法)の年間の保険料が43,800円だったとします。
35年間の支払総額は、43,800円×12ヶ月×35年＝1,533,000円
ところが、実はこれを一括払いすると1,052,000円の支払いで済みます。
つまり、481,000円の支払いが軽減されたことになります。
運用で”増やす”より、支払いを”軽減する”方が効果が高いですね。
これはある意味1,052,000円を損害保険会社に預けて481,000円の利息を稼いだことと同じ事です。
1,052,000円を35年間預けて481,000円を稼ぐには1.076％の金利(複利)が必要ですので、言い方を変えれば1,052,000円を1.076％で運用したともいえます。

５．住宅ローン一部繰上げ返済
3,000万円のローンを2.42％35年固定(現在の金利水準)で組んでいたとします。
この場合、支払い総額は44,505,720円になりますが、仮にローンを組んで1年後に100万円を繰上げ返済すると支払い総額は43,278,576円になり、1,227,144円支払いが軽減されることになります。
100万円を35年間預けて1,227,000円の利息を稼いだとするなら、その利率は2.314％です。

完成現場見学会のお知らせ

９月３０日（金）、１０月１日（土）に、熊谷市別府において、戸建賃貸住宅の完成現場見学会を開催いたします。

まだまだ供給数の少ない戸建賃貸住宅の見学会となります。

今回は広い遊休地の土地活用。

一部土地売却を行い、その資金を元手に建築費用を算出。その為、先行投資額も少なく始められた物件です。

収入ゼロの土地から6棟の賃貸経営で利益を生む土地へ生まれ変わりました。

土地活用にご興味おありの方、ぜひ見学会へご参加下さい！

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